Expertise bâtiment : le diagnostic technique d’une construction existante

Mardi 17 Octobre 2017

Ce diagnostic technique, qui est indispensable, à certaines époques de la vie de la construction, pour le gestionnaire qui connaît l’ouvrage et qui n’ignore pas que les matériaux et les matériels ont une durée de vie limitée, ne l’est pas moins pour celui qui découvre l’ouvrage parce qu’il veut s’en porter acquéreur et qui n’a connaissance ni de sa constitution, ni de son passé, ni de ses conditions d’exploitation et d’entretien.

Combien de propriétaires ou de syndics sont-ils capables de présenter à l’acquéreur potentiel un dossier qui comprenne à la fois la description précise des différentes parties de l’ouvrage, leur constitution, leur état, ainsi que le carnet de suivi et d’entretien des installations techniques ?

1 – Le diagnostic technique dans le cadre d’une transaction

Cette intervention a pour but de donner à l’acquéreur des informations qui lui permettent d’acheter le bien immobilier en toute connaissance de cause, c’est-à-dire d’être capable d’évaluer le niveau de performance ou de confort ainsi que les travaux qui seraient nécessaires pour rendre l’utilisation du bien conforme à ce qu’il attend. C’est le regard d’un professionnel averti, capable d’interpréter ce qu’il voit, de classer par ordre d’importance ses constatations, qui ne sont pas celles d’un huissier mais celles d’un technicien compétent.

EXEMPLE

Le candidat acheteur s’intéresse à une maison comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée, un étage et un comble non aménagé, auquel on accède par une trappe.

L’examen complet de l’expert bâtiment va révéler :

quelques fissures dans les murs du sous-sol, qui ne sont pas le signe de tassements différentiels des fondations et qui ne présentent pas de caractère de gravité ;
quelques fissures sur les cloisons de distribution du premier étage, causées par une légère déformation du plancher haut du rez-de-chaussée, fissures que l’expert classe dans la catégorie « sans gravité » ;
un défaut de fermeture sur la porte du garage, dont les panneaux de bois par ailleurs attaqués par les capricornes, ce qui oblige à son avis à changer la porte ;
une anomalie sur la couverture en ardoises. Si dans son ensemble, cette couverture paraît saine, un examen détaillé révèle une corrosion très avancée des crochets de fixation des ardoises. Ces crochets en acier galvanisé n’ont pas résisté à l’atmosphère corrosive de la ville industrielle du nord de la France où se trouve la construction.

Dans ces conditions, la couverture ne résisterait pas aux efforts de soulèvement occasionnés par une prochaine tempête.

Ce défaut nécessite la dépose et la repose des ardoises, qui peuvent, dans l’ensemble conservées.

1.1 Nature de l’expertise

L’évaluation des travaux nécessaires pour remettre l’ouvrage dans un état d’utilisation que l’on qualifiera de « normal » doit permettre une négociation équitable entre l’acheteur et le vendeur, qui ne connaît pas forcément lui-même l’état de son bien immobilier.

L’expertise comprend :

l’examen visuel de toutes les parties accessibles et visibles ;
la description sommaire des ouvrages et leur constitution, si possible ;
l’interprétation des constatations faites ;
les recommandations et préconisations de remises en état et d’amélioration ;
l’évaluation du coût des mesures préconisées.

1.2 Parties de la construction concernées

L’expertise porte en général sur l’ensemble des parties de la construction :

Les éléments du clos et du couvert :
- planchers, murs extérieurs (y compris enduits), murs intérieurs ;
- charpente et couverture ;
- menuiseries extérieures (portes et fenêtres).
Les menuiseries intérieures ;
Les revêtements de sol et de mur ;
Les équipements (électricité, chauffage, plomberie, ventilation, ascenseurs) ;
Les protections (volets et garde-corps).

L’expert généraliste pourra se faire assister, si nécessaire, par un spécialiste dans un particulier, par exemple pour l’examen des ascenseurs ou la détection d’amiante.

1.3 Contenu du rapport d’expertise

Les résultats de l’expertise sont consignés dans un rapport, accompagnés du rapport du spécialiste, éventuellement, et illustré de photos.

Il est très important que l’expert indique avec suffisamment de précision ce qu’il a vu et ce qu’il n’a pas vu, quelles sont les parties sur lesquelles ont porté les constatations et surtout quelles sont les parties qu’il n’a pas pu examiner parce qu’elles étaient inaccessibles. Il s’est engagé dans un premier temps, à examiner les parties visibles et accessibles, et il a exclu tout démontage et tout essai destructif ; mais il est évident que si l’expert a un doute sur certaines parties, il doit demander qu’elles soient rendues accessibles et proposer un examen complémentaire, voire des essais destructifs et des analyses.

EXEMPLES

S’il n’existe aucun accès aux combles, il ne peut donner d’avis sur la charpente. Cependant, il sait que c’est une partie importante de l’ouvrage ; par conséquent, il doit demander qu’un professionnel réalise l’installation nécessaire pour accéder à la couverture (il peut s’agir simplement d’une échelle), afin qu’il puisse l’examiner, en découvrir un mètre carré environ et rendre ainsi visible une partie de la charpente.
L’expert ne peut faire fonctionner la chaudière, parce que la cuve de gaz est vide ; il doit émettre une réserve sur la chaudière ou remettre son examen à plus tard.

2 - Le diagnostic technique demandé par le gestionnaire de l’ouvrage

L’examen de l’expert n’est pas d’une nature différente de celui décrit précédemment, mais le gestionnaire est cependant sensé connaître l’ouvrage qu’il gère, peut être depuis plusieurs années déjà.

Le diagnostic qu’il va demander sera en général plus ciblé, sur une partie ou quelques parties seulement de l’ouvrage, pour répondre à une interrogation particulière, préparer éventuellement une assemblée générale.

Le rapport de l’expert pourra accompagner de dossier remis aux copropriétaires préalablement à l’assemblée générale. L’expert pourra d’ailleurs être sollicité pour expliquer son rapport au cours de l’assemblée générale.

EXEMPLES

Le diagnostic portera sur l’étanchéité de la terrasse du septième étage, qui est une étanchéité multicouche par feutre bitumé, protégée par gravillons et réalisée il y a vingt-cinq ans. Le syndic de l’immeuble pense que cette étanchéité pourrait avoir atteint sa limite d’âge et qu’il serait sage de l’inclure dans un programme de travaux à moyen terme ; il souhaite que son jugement soit conforté.
Le diagnostic concernera l’échangeur de vapeur, à propos duquel la société chargée de l’entretien indique que l’entartrage diminue le rendement et s’accompagne d’une surconsommation d’énergie vapeur, et qu’il doit par conséquent être remplacé.
Le diagnostic est justifié par le fait que les installations d’ascenseurs ont été réalisées il y a trente-cinq ans, que des travaux de modernisation sont nécessaires et que l’entreprise qui assure l’entretien propose une réfection complète (remplacement des motoréducteurs, des armoires électriques de commande, mise en place de dispositifs de sécurité dans les gaines, etc.) en se référant, en particulier, au décret du 6 septembre 2004 pris en application de la loi habitat et urbanisme du 2 juillet 2003. Les travaux représentent un investissement important, et le syndic se demande, à juste titre, s’ils peuvent être échelonnés et sur quelle période.